APAIR semnalează modificări în legislația națională privind tranzacțiile imobiliare

APAIR semnalează modificări în legislația națională privind tranzacțiile imobiliare

Cumpărătorii sunt obligați să prezinte certificatul de atestare fiscală la semnarea contractului de vânzare-cumpărare a unui imobil

Vă prezentăm modificările publicate în data de 25 februarie 2026 în Monitorul Oficial, care obligă cumpărătorii să prezinte certificatul de atestare fiscală și pașii care trebuie urmați la încheierea unei tranzacții în noile condiții

PUNCT DE VEDERE PROFESIONAL

privind aplicarea noilor cerințe de certificat de atestare fiscală la tranzacțiile imobiliare

       În urma intrării în vigoare a OUG nr. 7/2026 (M.Of. nr. 146/25.02.2026), au fost modificate dispozițiile art. 159 din Codul de procedură fiscală, în sensul introducerii exprese a obligației ca, la dobândirea dreptului de proprietate asupra clădirilor și terenurilor, și cumpărătorul trebuie să facă dovada achitării obligațiilor fiscale locale prin certificat(e) de atestare fiscală (cu posibilitatea, în anumite condiții, a verificării electronice).

Totodată, actele de înstrăinare încheiate cu încălcarea cerințelor prevăzute la art. 159 alin. (5) și noul alineat introdus sunt sancționate cu nulitate de drept.

Ce se schimbă, pe scurt, în circuitul documentelor

1. a) Pentru vânzător/proprietar rămâne obligația de a prezenta certificat(e) de atestare fiscală pentru obligațiile către bugetul local al UAT unde bunul este înregistrat fiscal.
2. b) Nou: pentru cumpărător(i), devine necesar certificatul de atestare fiscală care să

dovedească achitarea tuturor obligațiilor către bugetul local al UAT în a cărei rază cumpărătorul are domiciliul/sediul/punctul de lucru, după caz.

1. c) Legea prevede că prezentarea certificatului poate fi înlocuită de verificarea electronică a

situației obligațiilor fiscale datorate.

De ce impactul este major: riscul de nulitate și lipsa unei practici unitare.

În această etapă, dificultatea principală este una practică: fără un circuit operațional clar și uniform (inclusiv pentru verificarea electronică), există riscul real ca tranzacțiile să întâmpine întârzieri, reprogramări sau chiar imposibilitatea temporară de finalizare, în funcție de capacitatea părților de a obține documentele în timp util și de modul de lucru al autorităților locale.

Cu alte cuvinte, până la clarificări și stabilizarea practicii (inclusiv a mecanismelor de verificare electronică), circuitul civil tranzacțional pe real estate poate fi, în mod obiectiv, încetinit semnificativ sau „blocat” punctual, prin imposibilitatea îndeplinirii la timp a condițiilor documentare, în special în tranzacțiile cu termene scurte.

 Rezerve necesare în comunicare (pentru informarea corectă a clienților)

Menționăm, cu rezervele firești, că:

• formularea „după caz” (domiciliu/sediu/punct de lucru) poate ridica întrebări la persoanele juridice cu mai multe puncte de lucru sau situații atipice (tranzacții prin reprezentanți, co-cumpărători etc.);
• practica efectivă privind „verificarea pe cale electronică” poate varia până la implementarea/funcționarea completă a interconectărilor și a procedurilor interne;
• pentru a evita orice risc de nulitate, abordarea prudentă rămâne pregătirea certificatului fiscal în formatul acceptat, înainte de semnare, ori de câte ori verificarea electronică nu este certă și disponibilă în mod verificabil.

Pentru a reduce blocajele și reprogramările, recomandăm:

• Informare din faza de vizionare/negociere: includeți în lista de „acte obligatorii” și certificatul fiscal al cumpărătorului (pentru fiecare cumpărător, dacă sunt mai mulți).
• Setarea realistă a termenelor: evitați promisiunile de semnare „în 24–48h” fără confirmarea existenței certificatelor.
• Clauze de protecție în antecontract/promisiune: termene condiționate de obținerea certificatelor fiscale (vânzător + cumpărător), cu posibilitate de prelungire fără penalități când întârzierea este determinată de autorități.
• Pre-validare documente: înainte de programare, solicitați clienților să transmită scan/poză după certificatul fiscal sau dovada demersurilor (unde este cazul).
• Managementul așteptărilor: explicați clar că neconformarea nu înseamnă doar „un document lipsă”, ci un risc juridic major asupra valabilității actului.

Rămânem la dispoziția dvs pentru o aliniere rapidă a fluxului de lucru (checklist, termene recomandate, documente standard), astfel încât tranzacțiile să poată continua predictibil, cu minimizarea riscurilor.

Eduard Stoica
Notar public