Piața imobiliară continuă să fie marcată de un dezechilibru între oferta de locuințe și cererea existentă, în timp ce prețurile rămân pe un trend ascendent.

Reducerea stocului de proprietăți disponibile, creșterea costurilor de construcție, modificările fiscale și evoluția dobânzilor sunt printre factorii care influențează deciziile cumpărătorilor și vânzătorilor.

În acest context, specialiștii atrag atenția că evoluția pieței nu poate fi evaluată doar prin numărul tranzacțiilor, ci printr-o analiză mai amplă a indicatorilor economici.

Oferta de locuințe scade, dar valoarea pieței se menține

Potrivit lui Gabriel Arteni, președintele Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România (APAIR), ultimii trei ani au fost caracterizați de o reducere constantă a ofertei de locuințe, fără ca acest lucru să însemne neapărat o contracție a pieței imobiliare.

În opinia acestuia, interpretarea corectă a evoluției pieței presupune analizarea mai multor indicatori, de la volumul tranzacțiilor și valoarea acestora până la numărul de proprietăți disponibile și dinamica prețurilor.

„Trebuie să fim atenți la toți indicatorii, să vedem dacă vrem să vindem sau să cumpărăm și să luăm cea mai bună decizie în funcție de ce ne oferă piața la fiecare moment în parte”, a spus președintele APAIR, Gabriel Arteni la emisiunea Serviciul de noapte cu Maria Țoghină.

Astfel, o scădere a numărului de tranzacții nu reflectă automat o ieftinire a locuințelor.

Atunci când oferta se restrânge mai rapid decât cererea, presiunea asupra prețurilor poate continua, chiar dacă activitatea de pe piață încetinește.

De ce continuă să crească prețurile locuințelor

Dezechilibrul dintre cerere și ofertă este unul dintre factorii care explică tendința de creștere a prețurilor, fenomen care se menține.

„Lumea trebuie să înțeleagă că, din punct de vedere economic, tot timpul cererea trebuie să se intersecteze și cu oferta, și atunci trebuie să existe un echilibru”, a afirmat Dragoș Macarin, fondatorul The Money Advisor, un profesionist cu o carieră solidă în domeniul bancar.

Deși cererea de locuințe a scăzut, reducerea acesteia nu a fost la fel de pronunțată precum scăderea ofertei de locuințe. În consecință, prețurile au continuat să crească.

„În condițiile în care stocul de locuințe a scăzut, cererea a rămas sub o anumită formă pe un trend descendent, dar nu a scăzut la fel de mult cum a scăzut partea de ofertă și atunci trendul e în continuare în creștere pe partea de prețuri”, explică Dragoș Macarin.

Costurile de construcție și schimbările fiscale se reflectă în prețuri

Reducerea ofertei nu este singura explicație pentru scumpirea locuințelor.

Gabi Arteni atrage atenția că piața imobiliară reacționează rapid la schimbările economice și politice, inclusiv la cele care apar la nivel internațional.

„Sunt mai mulți factori, trebuie să ne uităm la toată economia, pentru că orice se întâmplă în economie se transmite imediat în piața imobiliară. Piața imobiliară este foarte sensibilă la toți indicatorii economici și politici și globali, nu neapărat naționali”, afirmă președintele APAIR.

Printre factorii menționați se numără modificările de fiscalitate, creșterea costurilor cu forța de muncă și scumpirea materialelor de construcții. Majorarea cotei de TVA aplicabilă anumitor locuințe noi poate influența prețul final plătit de cumpărător, în timp ce eliminarea unor facilități fiscale pentru angajații din construcții poate contribui la creșterea costurilor de execuție.

La acestea se adaugă evoluția prețurilor la materiale precum fierul, oțelul, aluminiul și cimentul, precum și costurile asociate racordării la utilități și infrastructurii.

„Nu avem cum să păstrăm prețuri mici dacă avem forță de muncă scumpă, avem materiale de construcții scumpe, terenurile s-au scumpit constant și automat impactează prețul la locuința finală, inclusiv la racordarea la utilități, unde la fel au fost majorări de taxe și creșteri ale prețurilor”, explică Gabriel Arteni.

Așadar, potrivit celor doi specialiști, nu ne putem aștepta la o reducere a prețurilor locuințelor în perioada următoare.

Creditele, o componentă importantă în decizia de cumpărare

În paralel cu evoluția prețurilor, condițiile de finanțare rămân esențiale pentru cei care intenționează să cumpere o locuință.

Dragoș Macarin spune că persoanele care apelează la credite analizează tot mai atent instrumentele bancare disponibile, în încercarea de a găsi soluții de finanțare potrivite.

Nivelul dobânzilor, veniturile, avansul disponibil și gradul de îndatorare influențează direct capacitatea de cumpărare.

Chiar și atunci când un credit pare avantajos în raport cu inflația, costul total al finanțării și evoluția ratelor trebuie evaluate cu atenție.

Creșterea accelerată a prețurilor din ultimii ani complică decizia cumpărătorilor, care trebuie să stabilească dacă este mai potrivit să achiziționeze o proprietate în prezent sau să aștepte o eventuală schimbare a pieței.

Într-un asemenea context, o decizie bazată exclusiv pe anticiparea unor ieftiniri poate fi riscantă.

Când este momentul potrivit pentru a cumpăra?

Pentru cumpărători și vânzători, concluzia specialiștilor este că piața trebuie analizată în funcție de situația concretă a fiecărei persoane și de caracteristicile proprietății vizate.

Reducerea stocului disponibil poate limita opțiunile cumpărătorilor, în timp ce majorarea costurilor de construcție și modificările fiscale pot menține presiunea asupra prețurilor. În același timp, condițiile de creditare și puterea de cumpărare pot influența ritmul tranzacțiilor.

Gabriel Arteni recomandă evaluarea atentă a indicatorilor pieței înaintea unei decizii, în locul unei abordări bazate exclusiv pe percepția generală că prețurile sunt prea mari sau că urmează să scadă.

Într-o piață caracterizată de o ofertă mai redusă și de costuri tot mai ridicate, momentul potrivit pentru achiziție nu poate fi stabilit printr-o regulă universală.

Pentru un cumpărător, contează atât prețul proprietății, cât și capacitatea de a susține finanțarea pe termen lung. Pentru un vânzător, evaluarea realistă a locuinței și raportarea la ofertele comparabile pot face diferența între o tranzacție reușită și una amânată.

Evoluția pieței imobiliare rămâne, așadar, rezultatul interacțiunii dintre ofertă, cerere, costurile de construcție, fiscalitate și finanțare.

Regula 50/30/20: cum ne împărțim veniturile

Achiziția unei locuințe presupune în cele mai multe cazuri obținerea unui credit bancar.

Pentru a evita dificultățile financiare pe termen lung, cumpărătorii trebuie să își evalueze realist veniturile, cheltuielile lunare și capacitatea de a suporta o rată chiar și în perioade mai dificile.

Dragoș Macarin recomandă prudență în stabilirea ratei lunare și consideră că un grad de îndatorare de 30–35% reprezintă un reper mai echilibrat pentru gestionarea bugetului personal.

„Eu personal aș recomanda tuturor să nu depășească un grad de îndatorare de 30–35%. Contează foarte mult dacă mai dețin sau nu o proprietate. Sunt mai mulți factori, dar eu nu aș merge pe o rată mai mare de atât”, explică brokerul de credite.

De asemenea, pentru momentul actual ar fi de preferat un credit cu dobândă fixă, pentru că nivelul dobânzii este sub nivelul inflației.

„Avem o inflație de 6,6% în luna septembrie și un nivel al dobânzilor care pleacă de la 4,7% și, în funcție de tipul de imobil, poate să ajungă la 7%. BNR-ul nu estimează că dobânda de referință va scădea de la nivelul de 6,5%, conform ultimei ședințe, mai devreme de primăvara anului viitor, așa că nu se așteaptă o scădere a dobânzilor în perioada imediat următoare.”

Unul dintre principiile de bază ale educației financiare este distribuirea veniturilor în funcție de priorități.

Potrivit lui Dragoș Macarin, o structură orientativă presupune alocarea a 50% din buget pentru cheltuielile obligatorii, 30% pentru dorințe și cheltuieli personale, iar 20% pentru economii și investiții.

De exemplu, dacă venitul net al unei familii este de 10.000 de lei pe lună, o distribuție orientativă ar însemna 5.000 de lei pentru cheltuielile esențiale, 3.000 de lei pentru cheltuieli personale și 2.000 de lei pentru economii și investiții. Din suma destinată cheltuielilor esențiale trebuie acoperite rata la credit, utilitățile, alimentele și celelalte obligații lunare.

Pe lângă distribuirea echilibrată a veniturilor, brokerul recomandă constituirea unui fond de urgență care să acopere cel puțin șase luni de obligații financiare esențiale.

Ce servicii oferă un agent imobiliar profesionist

Rolul unui agent imobiliar nu se limitează la promovarea unei proprietăți și identificarea unui cumpărător.

Acesta trebuie să ofere vânzătorului informații relevante despre piață, tendințele prețurilor și evoluția cererii, să prezinte transparent serviciile oferite și să stabilească, printr-un contract, responsabilitățile fiecărei părți.

„Un agent imobiliar trebuie să prezinte toate serviciile cap-coadă, astfel încât vânzătorul să știe pentru ce îl plătește. Toate aceste servicii trebuie trecute într-un contract, iar colaborarea trebuie să se desfășoare pe baza unui contract, atât cu vânzătorul, cât și cu cumpărătorul”, explică președintele Asociației Profesionale a Agenților Imobiliari din România.

După semnarea contractului, agentul stabilește împreună cu clientul un plan de marketing, monitorizează interesul pentru proprietate și prezintă periodic rapoarte privind vizionările, ofertele primite și evoluția negocierilor.

Procesul presupune inclusiv gestionarea ofertelor și contraofertelor în scris, până la finalizarea tranzacției la notar.

Pe lângă evoluțiile economice, agenții imobiliari trebuie să urmărească și schimbările legislative care influențează achiziția locuințelor, activitatea dezvoltatorilor și desfășurarea tranzacțiilor.

Pentru cei care aleg să colaboreze cu un agent imobiliar, președintele APAIR recomandă discuțiile cu mai mulți agenți, și, în final, alegerea unuia care poate aduce plusvaloare unei tranzacții imobiliare.

„În primul moment recomand să discute cu mai mulți agenții imobiliari, nu cu unul singur și poate să organizeze eventual un set de întrebări pentru fiecare parte, iar la final să îl aleagă pe cel mai bun. E foarte importantă și legătura umană între un agent imobiliar și proprietarul care vrea să vândă locuință. În primul rând este vorba despre oameni și abia apoi despre locuințe, despre nevoia de a locui sau de a vinde sau de a cumpăra”.

În al doilea rând, agenții imobiliari profesioniști au în jur un întreg ecosistem de profesioniști, care pot ghida o tranzacție pas cu pas: de la brokeri de credite, până la case notariale specializate, pregătite să verifice documentele locuințelor, firme de avocatură specializate în real estate care pot acorda consultanță în relația cu dezvoltatorii, și specialiști în geodezie și cadastru.

Rolul esențial al agentului imobiliar intervine mai ales în cazul negocierii.

„Suntem foarte buni în procesul de negociere și putem să-i aducem vânzătorului sau cumpărătorului, după caz, un beneficiu suplimentar la preț care poate să valoreze mai mult decât comisionul pe care îl va plăti agentului imobiliar la final”. Gabriel Arteni, președintele APAIR

Premieră națională: platformă de e-learning pentru educarea pieței imobiliare

APAIR, în colaborare cu The Money Advisor, va lansa și o platformă de e-learning pentru agenții imobiliari, cu scopul ca aceștia să aibă acces la cele mai recente informații și să se perfecționeze continuu pentru a contribui la educarea pieței și a serviciilor imobiliare în perioada următoare.

Platforma va fi deschisă și publicului larg, care vrea să adune informații despre ceea ce presupune achiziționarea unei locuințe în bune condiții.

„Impreună cu Dragoș Macarin dezvoltăm o platformă educațională electronică care să fie accesibilă oricând, unde vom avea materiale atât pe partea juridică, cât și pe cea de cadastru și lucrări geodezice, pe lângă partea de imobiliare, pentru ca fiecare să poată avea acces oricând și la orice oră la un produs educațional de bună calitate care să-l ajute ori în a lua o decizie în achiziție sau o vânzare”, a anunțat în premieră la Serviciul de noapte cu Maria Țoghină, președintele APAIR, Gabriel Arteni.

În concluzie, apelarea la specialiști atunci când oamenii se decid să cumpere sau să vândă o locuință este esențială pentru ca tranzacția să se facă în cele mai bune condiții.

„Recomandarea mea este să apeleze la un agent imobiliar profesionist membru al APAIR sau al altei organizații de profil, care să poată fi verificat că există, că a parcurs niște module educaționale, iar un proprietar poate să stea de vorbă cu 2–3–5 agenți și să-l aleagă pe cel mai bun și mai potrivit cu tipologia lui personală”, spune Gabriel Arteni.

„Eu recomand tuturor tinerilor: faceți un exercițiu, stabiliți-vă un buget pe care puteți să-l plătiți lunar pentru rată, antrenați-vă pentru chestia asta și, ulterior, dacă credeți că sunteți pregătiți, după un an de zile faceți pasul. Dacă nu sunteți pregătiți, nu recomand să-l faceți”, a punctat Dragoș Macarin.

Piața imobiliară rămâne influențată de oferta limitată, creșterea costurilor și condițiile de finanțare, iar evoluția prețurilor depinde de echilibrul dintre cerere și ofertă.

În acest context, specialiștii recomandă cumpărătorilor și vânzătorilor să ia decizii informate, bazate pe analiza atentă a pieței, evaluarea realistă a bugetului și apelarea la profesioniști care pot contribui la desfășurarea tranzacțiilor în condiții avantajoase.