Atunci când începi căutările pentru achiziția unei locuințe, stabilirea bugetului este unul dintre cei mai importanți pași. De cele mai multe ori, mai ales în cazul primei achiziții, decizia este influențată de emoție: dorința de „mai mult”, de „mai bine”, de o locuință care să bifeze toate criteriile personale. Tocmai de aceea, o abordare rațională și bine fundamentată devine extrem de importantă.
Punctul de plecare este venitul net al gospodăriei și cheltuielile necesare pentru un trai decent. În funcție de numărul de persoane care alcătuiesc familia, există o serie de costuri lunare fixe care nu pot fi ignorate: alimentație, utilități, transport, sănătate, educație. Pentru acest calcul poate fi folosit coșul minim pentru un trai decent, estimat de Fundația Friedrich Ebert România și Syndex România, din care a fost exclus costul locuirii.[1]
Primul pas corect este diminuarea venitului net al gospodăriei cu valoarea acestui coș. Doar suma care rămâne după acoperirea cheltuielilor de bază poate fi luată în calcul ca buget pentru locuire. Aceasta reprezintă capacitatea reală de plată a unei rate lunare, fără a afecta echilibrul financiar al familiei.
Pe lângă acest calcul, trebuie avut în vedere și un element tehnic important: gradul maxim de îndatorare, care, în prezent, poate ajunge până la 45% din venitul net[2], în cazul achiziției primei locuințe. Astfel, valoarea ratei lunare este limitată atât de venitul disponibil, cât și de acest plafon procentual.
Pornind de la aceste principii, am construit un scenariu clar și ușor de urmărit: câtă casă își poate permite o gospodărie în care ambii adulți câștigă salariul mediu pe economie.
Să presupunem că vorbim despre achiziția primei locuințe, realizată cu un avans minim din surse proprii de 15%, într-o gospodărie în care ambii adulți câștigă venitul mediu net din România, estimat la 5.615 lei[3]. În acest scenariu, capacitatea de plată este analizată până la un nivel maxim de îndatorare de 45% din venitul net, dar fără a depăși suma rămasă disponibilă după acoperirea coșului de consum, iar creditul este contractat pe o perioadă de 30 de ani. Pentru a surprinde cât mai fidel realitatea pieței, am luat în calcul un interval de dobândă anuală cuprins între 4,7% și 6%[4], care reflectă condițiile actuale de finanțare.
Tabelul 1. Câtă casă își poate permite o gospodărie cu venituri medii in România.
| Tip gospodărie | Venit lunar
gospodărie (lei) |
Coș minim trai decent (lei) | Valoare maximă rată lunară (lei) | Interval credit ipotecar (lei) | Interval valoare imobil (lei) | Echivalent valoare imobil (euro) |
| Persoană adultă singură | 5.615 | 2.814 | 2.527
(45% din venit) |
421.000 – 487.000 | 496.000 – 573.000 | 97.400 – 112.600 |
| Familie 2 adulți, fără copii | 11.230 | 4.740 | 5.054
(45% din venit) |
842.000 – 974.000 | 991.000 – 1.146.000 | 194.700 – 225.200 |
| Familie 2 adulți + 1 copil | 11.230 | 6.629 | 4.601 | 767.000 – 887.000 | 903.000 – 1.043.000 | 177.400 – 205.100 |
| Familie 2 adulți + 2 copii | 11.230 | 8.204 | 3.026 | 505.000 – 583.000 | 594.000 – 686.000 | 116.700 – 134.900 |
* Curs valutar calculat, 1 euro = 5,0894 lei
Ce trebuie înțeles din aceste valori
Rezultatele obținute oferă o limită orientativă a bugetului de achiziție, bazată strict pe relația dintre venit și costul unui trai decent. Ele arată cât poate fi alocat pentru achiziția unei locuințe fără a afecta cheltuielile de bază ale gospodăriei.
Este important de menționat că în acest calcul nu sunt incluse cheltuieli discreționare precum vicii, ieșiri frecvente în oraș, cumpărături impulsive sau vacanțe costisitoare.
Valorile rezultate ar trebui privite ca plafon maxim teoretic, nu ca un obiectiv de atins cu orice preț.
O achiziție imobiliară echilibrată este cea care se integrează natural în bugetul lunar, pentru că, în final, o locuință bună este cea pe care o poți susține confortabil în viața de zi cu zi.
[1] https://romania.fes.de/ro/e/comunicat-de-presa-actualizarea-cosului-minim-de-consum-pentru-un-trai-decent-2025.html
[2] https://legislatie.just.ro/Public/DetaliiDocument/143876
[3] https://insse.ro/cms/ro/content/c%C3%A2%C8%99tigul-salarial-mediu-lunar-132
[4] https://finance.imobiliare.ro/blog/cel-mai-bun-credit-ipotecar
_________________________________________________________________________________________
Acest articol a fost scris de către Robert Nițu , REALTOR®
