MODIFICĂRI ADUSE LEGII FONDULUI FUNCIAR

Cum pot deținătorii de constucții să primească terenul aferent, inclusiv curțile și grădinile din jurul construcțiilor?

Potrivit Legii nr. 87/2020, terenurile aferente construcțiilor edificate de către fostele cooperative agricole de producție, de fostele asociații economice intercooperatiste, de fostele organizații și entități ale cooperației de consum, indiferent de denumirea acestora, precum și ale altor construcții aflate în proprietate privată se înscriu, la cerere, în proprietatea actualilor deținători, cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții:

a) sunt deținători de construcții de la data dobândirii și până la data solicitării înscrierii dreptului de proprietate;

În următoarele rânduri urmează să indicăm câteva dintre cele mai des întâlnite cazuri care respectă această condiție a deținerii de construcții, respectiv:

ü  Dreptul de proprietate al construcției

Potrivit prevederilor legale, dreptul de proprietate se poate dobândi, prin:

-          Convenție, respectiv prin contract de vânare-cumpărare. Un element esential în vederea valabilității constractului, se referă la forma în care acesta este încheiat. Astfel, pentru a-și produce efectul translativ de proprietate, un contract trebuie să îmbrace în mod obligatoriu forma autentică. În caz contrar, contractul este lovit de nulitate absolută și nu este apt să transmită proprietatea.

-          Moștenire legală sau testamentară.  Cum se face dovada calităţii de moştenitor? Certificatul de moştenitor face dovada calităţii de moştenitor, legal sau testamentar, precum şi dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor acceptanţi asupra bunurilor din masa succesorală, în cota care se cuvine fiecăruia.

-          Accesiune. Prin accesiune, proprietarul unui bun devine proprietarul a tot ce se alipeşte cu bunul ori se încorporează în acesta, dacă legea nu prevede altfel. Accesiunea este naturală, când unirea sau încorporarea este urmarea unui eveniment natural, ori artificială, când rezultă din fapta proprietarului ori a unei alte persoane.

-          Uzucapiune. Aceasta este de două feluri, respectiv tabulară și extratabulară. În ceea ce priveste uzucapiunea tabulară legea prevede că, drepturile celui care a fost înscris, fără cauză legitimă, în cartea funciară, ca proprietar al unui imobil sau titular al unui alt drept real, nu mai pot fi contestate când cel înscris cu bună-credinţă a posedat imobilul timp de 5 ani după momentul înregistrării cererii de înscriere, dacă posesia sa a fost neviciată. Cu privire la uzucapiunea extratabulară, precizăm că dreptul de proprietate asupra unui imobil şi dezmembrămintele sale pot fi înscrise în cartea funciară, în temeiul uzucapiunii, în folosul celui care l-a posedat timp de 10 ani, dacă: proprietarul înscris în cartea funciară a decedat ori, după caz, şi-a încetat existenţa, a fost înscrisă în cartea funciară declaraţia de renunţare la proprietate și imobilul nu era înscris în nicio carte funciară.

-          Posesia de bună credință sau ale moduri expres prevăzute de art. 557 Cod civil.

ü  Drepturile reale asupra construcției (exc. dr. de proprietate prezentat mai sus)

Condiția deținerii construcției poate fi dovedită și în situația în care solicitantul dovedește că este titularului unui drept de superficie, drept de uzufruct sau uz, drept de abitație sau alte drepturi cărora legea le recunoaște acest caracter.

b) fac dovada că imobilul este înregistrat în registrul agricol și a plății impozitelor și taxelor aferente în conformitate cu prevederile legale;

Dovada îndeplinirii acestei condiții se face cu înscrisuri (adeverință, certificat/cazier fiscal) doveditoare eliberate de către instituțiile abilitate în acest sens (Biroul Fond Funciar si Registru Agricol, Primărie, ANAF).

c) pentru terenul aferent construcției nu a fost constituit sau reconstituit dreptul de proprietate.

Potrivit acestei condiții, se impune, ca la data formulării solicitării de către deținătorul construcției, să nu fi existat nicio altă modalitate de dobândire a proprietății de către terțe persoane.

De asemenea, în cazul terenurilor aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curții și grădinii din jurul acestora, care nu au fost cooperativizate, deținătorii sau moștenitorii acestora, inclusiv cei care au cumpărat imobilul potrivit prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, cu modificările ulterioare, pot solicita, la cerere, comisiei județene emiterea titlului de proprietate în condițiile prezentei legi, astfel:

a) dacă solicitanții figurează în registrele agricole sau registrele cadastrale și în evidențele fiscale;

Dovada îndeplinirii acestei condiții se face prin obținerea unei adeverințe de la autoritatea competentă (ex. Primărie, Biroul Fond Funciar si Registru Agricol ).

b) dacă terenul este în proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale și persoanele solicitante au calitatea de proprietari ai construcțiilor;

Dovada proprietății construcțiilor rezultă din obținerea unui titlu rezultat din modurile de dobândire prevăzute de  art. 557 Cod civil, respectiv:

Dobândirea dreptului de proprietate

(1)        Dreptul de proprietate se poate dobândi, în condiţiile legii, prin convenţie, moştenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ca efect al posesiei de bună-credinţă în cazul bunurilor mobile şi al fructelor, prin ocupaţiune, tradiţiune, precum şi prin hotărâre judecătorească, atunci când ea este translativă de proprietate prin ea însăşi.

(2)        În cazurile prevăzute de lege, proprietatea se poate dobândi prin efectul unui act administrativ.

(3)        Prin lege se pot reglementa şi alte moduri de dobândire a dreptului de proprietate.

(4)        Cu excepţia cazurilor anume prevăzute de lege, în cazul bunurilor imobile dreptul de proprietate se dobândeşte prin înscriere în cartea funciară, cu respectarea dispoziţiilor prevăzute la art. 888.

c) nu fac obiectul cererilor de reconstituire sau constituire a dreptului de proprietate de către alte persoane.

Întocmai cum ma menționat și anterior, potrivit acestei condiții, se impune ca la data formulării solicitării de către deținătorul construcției, să nu fi existat nicio altă modalitate de dobândire a proprietății de către terțe persoane.

Concluzionând, apreciem că, prin noile modificări aduse de Legea 87/2020, legiutorul își propune să identifice câteva soluții care să vină în sprijinul deținătorilor de construcții. Astfel, prin modificarea textelor legale anterior tratate,  deținătorii de contrucții, au posibilitatea să dobândească și proprietatea terenurilor aferente acestor construcții.

 Articol realizat de:
Diana Vana, avocat